Notariusz jest osobą zaufania publicznego, a czynności notarialne dokonane przez niego zgodnie z prawem mają moc dokumentu urzędowego (art. 2 pr. not.). Udział notariusza ma zapewnić powagę i pewność wywołania skutków prawnych zamierzonych przez osobę składającą oświadczenie woli stwierdzone w formie aktu notarialnego, zagwarantować stabilność obrotu prawnego, eliminować ryzyko sporu sądowego. Zdarza się jednak, że notariusz dopuści się błędu w sztuce, a uchybienia te mogą prowadzić do unieważnienia czynności prawnej.
Akty notarialne powinny być sporządzone przez notariusza w sposób zrozumiały i przejrzysty, a przy dokonywaniu czynności notarialnych notariusz jest obowiązany czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz udzielać stronom niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności notarialnej (art. 80 pr. not.). Notariusz sprawuje funkcję prewencji prawnej, będąc zobligowanym do odmowy dokonania czynności sprzecznej z prawem, a także w sposób oczywisty i jednoznaczny z zasadami współżycia społecznego (art. 81 pr. not.). Notariusz ma nie tylko powinność zachowania wymogów formalnej i redakcyjnej poprawności czynności sporządzanej w formie aktu notarialnego, lecz także obowiązek oceny słusznych interesów wszystkich stron czynności i dążenia do zgodnego z celem stron zabezpieczenia ich praw.
Błędy polegające na naruszeniu prawa
Notariusz może dopuścić się błędu w sztuce przez działanie niezgodne z modelem przeciętnego i starannego podmiotu w wyniku zaniedbania czy ignorancji. Błąd ten może polegać na niedochowaniu obowiązku informacyjnego względem stron czynności bądź dopuszczeniu się przez notariusza błędu co do prawa. Odpowiedzialność odszkodowawcza notariusza obejmuje bezprawne i zawinione działanie przy wykonywaniu czynności notarialnych, prowadzące do powstania szkody u strony tej czynności lub osoby trzeciej. Uchybienia te niekiedy mogą prowadzić do unieważnienia czynności prawnej, jeśli zachodzi sprzeczność z prawem, a także odpowiedzialności odszkodowawczej w razie stwierdzenia szkody majątkowej.
Niektóre błędy polegają na naruszeniu wprost obowiązującego prawa, kiedy to powinno dojść do odmowy dokonania aktu notarialnego. Można tu wymienić sporządzenie przez małżonków aktu wyłączającego wspólność majątkową z datą wsteczną po zawarciu przez jednego z małżonków aktu kupna nieruchomości, gdy prawo dopuszcza rozdzielność majątkową z datą wsteczną wyłącznie w wyroku sądu. Celem stawających było uchronienie od egzekucji długów drugiego z małżonków nieruchomości przypadającej majątkowi wspólnemu wobec jej zakupu ze wspólnych środków. Sytuację taką zilustrować można także zawarciem umowy bezwarunkowej sprzedaży nieruchomości, gdy osobie trzeciej służyło prawo pierwokupu, a także bezwarunkowego przeniesienia użytkowania wieczystego przed konstytutywnym wpisem tego prawa do księgi wieczystej, co wywołuje bezwzględną nieważność umowy. Podobnie, jeżeli decyzja administracyjna o podziale działek zawiera warunek ustanowienia służebności drogi koniecznej lub sprzedaży udziałów w działce będącej drogą, nieważna jest umowa przeniesienia własności wydzielonej działki sporządzona bez spełnienia tego warunku. Nadto nieważna jest umowa darowizny na rzecz małżonków z oznaczeniem przyjęcia rzeczy do ich majątku wspólnego, mimo że pozostają oni w ustroju rozdzielności, a majątek wspólny nie istnieje. Gdy akt notarialny nie zawierał treści zgodnych z ustrojem małżeńskim majątkowym łączącym obdarowanych i zgody na nabycie rzeczy do majątków odrębnych, czynność była sprzeczna z przepisami prawa.
Błędy wynikające z przeoczenia
W praktyce błędy w akcie notarialnym mogą wynikać z przeoczenia czy niedoprecyzowania pewnych okoliczności, co może jednak prowadzić do nieważności czynności. Wystąpiło to w akcie wyodrębnienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności, gdzie oświadczenie o przeniesieniu udziału we własności działki nie zawierało określenia, z prawem własności jakiego lokalu jest on związany. W testamencie notarialnym zawierającym ustanowienie zapisu windykacyjnego oznaczenie przedmiotu jako wierzytelności z wszelkich rachunków w grupie kapitałowej danego banku będzie nieskuteczne. Zapis windykacyjny może obejmować wyłącznie rzeczy oznaczone co do tożsamości, do których prawo przechodzi na zapisobiorcę z otwarciem spadku, co wymaga ścisłej precyzji w oznaczeniu wierzytelności z rachunku bankowego. Zwraca się uwagę, iż notariusz, redagując sformułowania odnoszące się do „zapisu” poszczególnych składników majątku spadkowego na rzecz konkretnych osób, powinien pouczyć testatora o znaczeniu art. 961 k.c. i zbadać, czy wskazane składniki wyczerpują prawie cały spadek. Po otwarciu spadku pominięcie w testamencie istotnych składników majątkowych może spowodować ocenę motywacji działań testatora co do jego woli uczynienia wskazanej osoby swoim następcą prawnym pod tytułem ogólnym, a więc spadkobiercą, czy też jedynie zapisobiercą zwykłym.
Niedopełnienie obowiązków informacyjnych
Przykładem niedopełnienia obowiązków informacyjnych jest nieuwzględnienie ustaleń stron w protokole przetargu poprzedzającego zawarcie umowy, gdzie ustanowienie użytkowania wieczystego na gruncie ze sprzedażą istniejących budynków miało cel wzniesienia określonych budowli i miało być obwarowane karą umowną, czego notariusz w akcie nie sformułował. Spowodowało to brak realizacji interesów stron, uwidocznionych w uzgodnieniach przedkontraktowych przedłożonych notariuszowi, i w konsekwencji jego odpowiedzialność odszkodowawczą.
Niezgodność z zasadami współżycia społecznego
Niekiedy sformułowanie umowy przez notariusza może prowadzić do jej nieważności z powodu niezgodności z zasadami współżycia społecznego, jeśli ma ono postać oczywistą i jednoznaczną. Dotyczy to przypadku umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości przez współspadkobierców, gdzie zawarto obowiązek solidarnej zapłaty podwójnego zadatku przez wszystkich na wypadek nierealizacji umowy z przyczyny któregokolwiek z nich. Nie korelowało to z wielkością analogicznego obowiązku kupującej spółki i godziło w zasady uczciwego obrotu, a także zasadę ekwiwalentności świadczeń. Notariusz sporządzający akt notarialny obejmujący umowę przewłaszczenia na zabezpieczenie obowiązany jest określić wartość przewłaszczonej nieruchomości w celu co najmniej zapobieżenia powstaniu stanu nadzabezpieczenia pożyczki i narażenia stron na ryzyko długotrwałego sporu sądowego i w konsekwencji zapadnięcia orzeczenia o nieważności umowy.
Nieuwzględnienie stanu prawnego
Szczególną grupą przypadków są te odnoszące się do sporządzania aktów zawierających oświadczenie dłużnika o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c. Wyszczególnić tu można zaniechanie wpisania terminu spłaty zobowiązania pieniężnego czy wydania rzeczy, w tym odwołania do zdarzenia przyszłego niepewnego, jak utrata tytułu do lokalu, co jest warunkiem, a nie terminem. Częste jest nieokreślenie zakresu odpowiedzialności poszczególnych dłużników jako solidarnej z poprzestaniem na wskazaniu, że są małżonkami i nabywają rzecz do majątku wspólnego, czy też zakresu więzi między współwierzycielami z tytułu majątku spadkowego. Występuje też brak precyzji określenia wierzytelności objętej oświadczeniem dłużnika co do odsetek oraz warunków i terminów ich naliczania. Kognicja sądu jest ograniczona do strony formalnej i nie można domniemywać treści zobowiązania na podstawie określeń aktu czy prawa materialnego, co prowadzi do odmowy nadania klauzuli wykonalności temu aktowi notarialnemu z powodu braku wymogów tytułu egzekucyjnego.
Obowiązkiem notariusza jest uwzględnienie stanu prawnego nieruchomości, ustalonego w oparciu o przedłożone dokumenty, lub sprawdzenie księgi wieczystej. Przeoczenie lub nieuwzględnienie stanu rzeczy wynikającego z treści wpisów do księgi wieczystej bądź ze złożonych wniosków uchybia staranności zawodowej i może skutkować odpowiedzialnością odszkodowawczą. Może to wystąpić w przypadku niepoinformowania kupującego o wzmiance o wszczęciu egzekucji z nieruchomości przeciwko zbywcy, co spowoduje konieczność znoszenia tej egzekucji przez nabywcę (art. 930 k.p.c.). Podobny przypadek dotyczył pominięcia wzmianki o zabezpieczeniu w procesie o wykonanie zapisu nieruchomości przy formułowaniu umowy zbycia udziału w nieruchomości spadkowej jako pozbawionej obciążeń.
Odpowiedzialność notariusza
Sporządzenie aktu notarialnego niezgodnego z prawem prowadzi do nieważności nim objętej czynności prawnej, co może być ustalone w postępowaniu cywilnym o wpis do księgi wieczystej, o stwierdzenie nabycia spadku, o ustalenie. Wystąpienie błędów w czynnościach notarialnych jest też przedmiotem spraw o zapłatę odszkodowania. Notariusz ponosi odpowiedzialność za wyrządzoną przez niego przy wykonywaniu czynności notarialnej szkodę, za niezachowanie należytej staranności zawodowej, na podstawie art. 415 k.c. w związku z art. 49 pr. not. Wymaganie szczególnej staranności jest związane z rolą notariusza jako strażnika obrotu prawnego, dbającego, by uczestnicy kształtowali swoje stosunki prawne w sposób zgodny z prawem i zasadami współżycia społecznego oraz pozwalający ograniczyć ryzyko przyszłego postępowania sądowego.
KATARZYNA WRĘCZYCKA
sędzia Sądu Okręgowego we Wrocławiu
