Nowelizacja prawa budowlanego, której przepisy ostatecznie wejdą w życie w lipcu wprowadza wiele ciekawych rozwiązań, na które od dawna czekali uczestnicy procesów inwestycyjno-budowlanych. Jednak, jak to zwykle bywa nawet w dobrej legislacji, jest kilka rozwiązań, które budzą kontrowersje i uzasadnione obawy.
Uchwalona 23 stycznia 2020 r. nowelizacja ustawy ? Prawo budowlane wprowadziła wiele zmian, których celem ma być przyspieszenie procesów inwestycyjno-budowlanych. Przede wszystkim uprościła i uporządkowała przepisy, zwłaszcza w zakresie tego, które inwestycje wymagają pozwolenia na budowę, które zgłoszenia, a które nie wymagają żadnych formalności budowlanych.
? To zmiana redakcyjna, ale bardzo pożyteczna, bo dotychczas ustalenie tego faktu wymagało od prawników zestawienia kilku norm ze sobą ? komentuje r. pr. Konrad Młynkiewicz z kancelarii Sadkowski i Wspólnicy. ? Natomiast gdy chodzi o sam proces budowlany, należy się zgodzić z projektodawcą, że nowe przepisy powinny doprowadzić do jego przyspieszenia. Podstawowym narzędziem, które ma temu służyć, jest zmiana przepisów dotyczących projektu budowlanego ? podkreśla.
Pod rządami nowego prawa będzie on podzielony na trzy części ? projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany i projekt techniczny, z których ten trzeci nie będzie już składany do urzędu. Jednak dla inwestorów to nowe rozwiązanie oznacza możliwość składania wniosku o pozwolenie na budowę bez ukończonego projektu technicznego, a urzędnikom ułatwi życie, bo projekty budowlane będą mniej obszerne i czytelniejsze, co z pewnością przyspieszy wydawanie decyzji.
Natomiast sam projekt techniczny będzie musiał znajdować się u kierownika budowy od początku rozpoczęcia inwestycji. I w każdej chwili będzie mógł być weryfikowany przez organ nadzoru budowlanego w zakresie jego zgodności z projektem budowlanym.
KRÓTSZE TERMINY
Dla przebiegu procesu budowlanego istotne są też zmiany, jakie nowelizacja ustawy ? Prawo budowlane wprowadza w przepisach powiązanych ? przede wszystkim w ustawie o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę oraz ustawie ? Prawo energetyczne. Regulacja na nowo określiła bowiem terminy, w których gestor sieci ma obowiązek wydać inwestorowi warunki przyłączy.
? Po wejściu w życie nowych przepisów będą to krótkie terminy ? 30-dniowe przy małych inwestycjach, 60- oraz 90-dniowe przy inwestycjach złożonych i dużych. Terminy te są przy tym zabezpieczone możliwością wymierzenia gestorom sieci bardzo surowych kar, w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki. To bardzo dużo dla tych podmiotów, dlatego zakładam, że będą one robiły wszystko, żeby wydawać te warunki w terminie, co na pewno przyspieszy proces przedinwestycyjny.
ABOLICJA DLA SAMOWOLI BUDOWLANEJ
Nowelizując prawo budowlane, ustawodawca postanowił rozwiązać problem samowoli budowlanych sprzed 20 lat, umożliwiając ich uproszczoną legalizację.
? Z samego założenia to typowa abolicja, jak znana nam z prawa karnego. Ustawodawca wyszedł z założenia, że organy miały wystarczająco dużo czasu, żeby wszcząć postępowania i skutecznie je zakończyć. Jeśli tego nie zrobiły, to już na pewno tego nie zrobią ? tłumaczy Konrad Młynkiewicz.
W jego opinii przepisy uproszczonej legalizacji samowoli budzą jednak wiele wątpliwości. Przede wszystkim dlatego, że w przypadku samowoli podlegającej abolicji organy legalizujące i nadzorcze mają weryfikować w zasadzie tylko kwestie bezpieczeństwa takiego obiektu. A więc to, czy budowla zrealizowana w trybie samowoli budowlanej może być bezpiecznie użytkowana.
? Jeżeli ekspertyzy wykażą, że jest bezpieczna, to legalizacja będzie mogła być dokonana bez jakichkolwiek kar czy opłat. Organ nie będzie sprawdzał jej zgodności z planem miejscowym. Można więc sobie wyobrazić, że zostanie zalegalizowana budowla, która powstała na terenie parku krajobrazowego czy w miejscu podlegającym ochronie konserwatorskiej ? podkreśla.
Jego wątpliwości budzi również to, że na podstawie przepisów przejściowych inwestor będzie mógł zażądać wszczęcia postępowania uproszczonego w przypadku samowoli, wobec których organy wszczęły już postępowanie, a nie wydały jeszcze decyzji o nakazie rozbiórki, i w konsekwencji ją zalegalizować, jeśli wykaże, że od jej zakończenia minęło 20 lat.
? W mojej ocenie to postępowanie uproszczone będzie miało pierwszeństwo przed toczącym się w trybie zwykłym postępowaniem dotyczącym nakazu rozbiórki prowadzonym przez powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego ? wyjaśnia ekspert.
TYLKO PIĘĆ LAT NA UNIEWAŻNIENIE
Do mankamentów ustawy nowelizującej zalicza również przepis, który stwierdza, że po upływie pięciu lat nie będzie można stwierdzić nieważności pozwolenia na budowę. Bo to oznacza, że jeśli inwestor ograniczy się w tym okresie jedynie do drobnych prac o charakterze przygotowawczym, lecz stanowiących formalne wszczęcie procesu inwestycyjnego, np. do geodezyjnego wytyczenia obiektu lub ogrodzenia terenu inwestycji, to zainteresowane strony ? sąsiedzi ? nie będą miały szansy na obronę swoich interesów, inicjując postępowanie o stwierdzenie nieważności decyzji, bo nie będą o niej wiedziały.
? W praktyce bowiem możliwe jest, że nawet przez pięć lat, mimo formalnego wszczęcia budowy, prace budowlane są niewidoczne ? wyjaśnia.
NIEWYSTARCZAJĄCE KRYTERIUM
Pewne obawy Konrada Młynkiewicza budzi także skądinąd bardzo dobry i funkcjonalny przepis, który zwalnia ustawianie automatów sprzedażowych, bankomatów i automatów do odbierania przesyłek pocztowych od konieczności uzyskania pozwolenia na budowę oraz zgłoszenia, jeśli ich wysokość nie przekracza 3 m. Bo to może doprowadzić do sytuacji, że jakiś inwestor będzie chciał zrealizować automat sprzedażowy o wysokości 3 m i powierzchni 200 m?, np. automat będący sklepem samoobsługowym.
? Realizacja takiego obiektu bez żadnej procedury ? bez zgłoszenia i umożliwienia organowi ewentualnego sprzeciwu, może budzić wątpliwości ? podkreśla ekspert.
KONIEC Z UŻYTKOWANIEM
BEZ ZEZWOLENIA
Mimo tych mankamentów w nowym prawie budowlanym znalazło się wiele przepisów odpowiadających na postulaty organów nadzoru budowlanego czy oczekiwanych przez samych inwestorów. Do pierwszej kategorii należy zaliczyć zmiany w kwestii kar za użytkowanie obiektu budowlanego bez pozwolenia.
? W obecnym stanie prawnym, jeśli powiatowy inspektor nadzoru budowlanego stwierdzi nielegalne użytkowanie obiektu budowlanego, to natychmiast wymierzy karę administracyjną. Nowelizacja zmieniła te przepisy ? teraz, jeśli organ stwierdzi użytkowanie obiektu bez pozwolenia, to pouczy inwestora, ale nie wymierzy kary. Jeśli jednak po 60 dniach od pouczenia organ stwierdzi, że obiekt jest nadal użytkowany bez pozwolenia, to będzie mógł wymierzyć inwestorowi karę administracyjną do 10-krotności kary, która jest wymierzana za naruszenia budowlane, według stawek z załącznika do ustawy. Jeśli po kolejnych 30 dniach organ stwierdzi, że nic się nie zmieniło, to będzie mógł wymierzyć kolejną karę, tym razem do 5-krotności stawki. Następne kontrole będzie mógł przeprowadzać co 30 dni i za każdym razem będzie mógł wymierzyć kolejne kary do tej wysokości ? wyjaśnia mec. Młynkiewicz.
W ten sposób legislator odpowiedział na często stosowaną praktykę, w której inwestor nawet przy dużych inwestycjach wolał zapłacić karę i użytkować obiekt bez pozwolenia, niż czekać np. z wynajęciem powierzchni do zakończenia inwestycji i uzyskania pozwolenia na użytkowanie.
PRZENIESIENIE POZWOLENIA NA BUDOWĘ
Bardzo korzystnym rozwiązaniem dla inwestorów jest też możliwość przeniesienia pozwolenia na budowę wyłącznie na podstawie nabycia prawa własności do nieruchomości lub spadku. Dotychczas warunkiem przeniesienia tego pozwolenia była zgoda inwestora, czyli osoby, której to pozwolenie wydano. Co w przypadku upadłości inwestora lub jego śmierci było niemal niemożliwe do uzyskania.
Nowi inwestorzy lub spadkobiercy musieli zatem występować o nowe pozwolenia na budowę, nawet jeśli ta inwestycja była już realizowana. A to często wiązało się z koniecznością przechodzenia przez całą procedurę, niejednokrotnie z protestami społecznymi włącznie.
- Tego wymogu już nie ma, inwestorzy od lat czekali na takie rozwiązanie ? zauważa mec. Młynkiewicz.
R. PR. KONRAD MŁYNKIEWICZ
jest dyrektorem Działu Prawa Administracyjnego w kancelarii Sadkowski i Wspólnicy, członkiem OIRP w Warszawie. Świadczy m.in. usługi doradztwa prawnego podmiotom z branży deweloperskiej. Obecnie prowadzi również szkolenia w zakresie zmian w prawie budowlanym.
