Ukrócenie bogacenia się na komunalnych zasobach mieszkaniowych przez osoby o wysokich dochodach, które są już w posiadaniu innych nieruchomości w danym mieście, to jeden z podstawowych celów planowanych zmian w zasadach wstępowania w stosunek najmu mieszkań komunalnych po śmierci ich najemców1. Służyć ma temu m.in. wprowadzenie zakazu dziedziczenia umów „z automatu”2. Rewolucję tę zapowiedział podczas posiedzenia Senatu 17 lipca wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski.
1 A. Rybak, Przewrót w dziedziczeniu nieruchomości: nie odziedziczysz już mieszkania po zmarłym, jeżeli za dużo zarabiasz lub posiadasz w tym samym mieście inną nieruchomość. Ministerstwo Rozwoju i Technologii mówi stop niesprawiedliwemu bogaceniu, https://www.infor.pl/prawo/nowosci-prawne/7011507,przewrot-w-dziedziczeniu-nieruchomosci-nie-odziedziczysz-juz-mieszkania-po-zmarlym-jezeli-za-duzo-zarabiasz-lub-posiadasz-w-tym-samym-miescie-inna-nieruchomosc-ministerstwo-rozwoju-i-technologii-mowi-stop-niesprawiedliwemu-bogaceniu.html [dostęp: 4 września 2025 r.].
2 Ibidem.
W obecnym stanie prawnym gminy mogą tworzyć i posiadać zasób mieszkaniowy w celu realizacji swojego zadania własnego, tj. tworzenia warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej (art. 20 ust. 1 w związku z art. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego)[1]. Lokale będące mieszkaniowym zasobem gminy, z wyjątkiem lokali będących przedmiotem najmu socjalnego i lokali wydzielonych w zasobie do wynajmowania na czas trwania stosunku pracy, mogą być wynajmowane tylko na czas nieoznaczony (art. 20 ust. 2 ww. ustawy). W przypadku gdy powierzchnia użytkowa lokalu przekracza w przeliczeniu na liczbę członków gospodarstwa domowego:
1) 50 m2 – dla jednej osoby,
2) 25 m2 – dla każdej kolejnej osoby
– wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego, pod warunkiem jednoczesnego przedstawienia pisemnej oferty zawarcia umowy najmu innego lokalu, spełniającego wymagania co najmniej takie same, jakie powinien spełniać lokal zamienny (art. 21 ust. 4a ustawy).
To rada gminy ustala w drodze uchwał (na co najmniej pięć kolejnych lat) wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy oraz zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład tego zasobu (art. 21 ust. 1‒3 ww. ustawy), które powinny obejmować w szczególności:
1) wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub podnajem lokalu na czas nieoznaczony i najem socjalny lokalu oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą stosowanie obniżek czynszu;
2) warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy;
3) kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony i umowy najmu socjalnego lokalu;
4) warunki dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu a osobami zajmującymi lokale w innych zasobach;
5) tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawierany na czas nieoznaczony i najem socjalny lokali oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej;
6) zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy (art. 21 ust. 3 ww. ustawy).
Diagnoza społeczna
Jak wynika z wypowiedzi medialnej ministra udzielonej „Dziennikowi Gazecie Prawnej” (dalej: DGP): „Niski, oderwany od obecnych dochodów próg wejścia wyklucza wiele rodzin z możliwości ubiegania się o mieszkanie komunalne i przyczynia się do pogłębienia luki czynszowej. W rezultacie już ponad 30% polskich rodzin ma za wysokie dochody, by starać się o mieszkanie komunalne, a za niskie, by wynająć mieszkanie na wolnym rynku”[2]. Przytaczany przez DGP raport GUS „Gospodarka mieszkaniowa i infrastruktura komunalna w 2023 roku” wskazuje, że średni miesięczny dochód uprawniający do uzyskania prawa najmu do mieszkania z zasobu gminy w przypadku gospodarstwa jednoosobowego wynosi 2632 zł, a w przypadku gospodarstw wieloosobowych jest to 1915 zł na osobę[3]. Reforma ma ułatwić dostęp do mieszkań komunalnych osobom, które naprawdę tego potrzebują.
Wspólna regulacja
Niezależnie z kolei od treści uchwał poszczególnych gmin wszystkie gminy obowiązują przepisy wynikające z art. 691 k.c., który zawiera zamknięty katalog osób, które w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego wstępują w stosunek najmu. Są to obecnie: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Warunkiem takiego wstąpienia jest stałe zamieszkiwanie z najemcą w lokalu do chwili jego śmierci. Jeśli nie ma takich osób, to stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa. Ponadto przepis art. 31 ww. ustawy o ochronie praw lokatorów pozwala w określonych sytuacjach zastosować przepisy art. 691 k.c. również do osób, które do chwili śmierci najemcy lokalu sprawowały nad nim opiekę.
Jak ma być?
Według zapowiedzi ministerialnych do wstąpienia w stosunek najmu gminnego lokalu mieszkalnego przede wszystkim niezbędne będzie złożenie wniosku o przyznanie lokalu i weryfikacja dochodów przyszłego najemcy, przy jednoczesnym zaostrzeniu kryteriów majątkowych[4]. Poza obowiązującym zakazem posiadania mieszkania na własność w gminie, w której stara się o lokal, jak również w gminach sąsiednich, ma dojść również zakaz posiadania domu[5].
Wreszcie zapowiadany projekt ustawy może nawet wyłączyć stosowanie przepisu art. 691 Kodeksu cywilnego do wstępowania w stosunek najmu po śmierci najemcy lokalu komunalnego[6].
Należy dodać, że obecnie na podstawie przepisów art. 21c ustawy o ochronie praw lokatorów gmina, nie częściej niż co dwa i pół roku, weryfikuje spełnianie przez najemców, z wyłączeniem umów najmu socjalnego lokalu, kryterium wysokości dochodu uzasadniającej oddanie w najem lub podnajem lokalu. Gmina może żądać od najemcy w terminie miesiąca od dnia otrzymania żądania gminy deklaracji o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego w okresie trzech miesięcy poprzedzających złożenie deklaracji i w przypadku, jeżeli średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego najemcy w przeliczeniu na członka gospodarstwa domowego w okresie trzech miesięcy poprzedzających złożenie deklaracji jest wyższy niż dochód określony na podstawie kryteriów zawartych w uchwale rady gminy, to czynsz może zostać podwyższony zgodnie ze wzorem podanym w przepisie art. 21c ust. 5 ww. ustawy (nie może on jednak przekroczyć w skali roku 8% wartości odtworzeniowej lokalu – art. 21c ust. 6 ustawy). Termin wypowiedzenia czynszu wynosi trzy miesiące, a w przypadku gdy podwyżka przekracza 50% dotychczasowej wysokości czynszu, najemca przez pierwsze sześć miesięcy obowiązywania podwyżki wnosi czynsz w wysokości odpowiadającej 150% dotychczasowej wysokości czynszu (art. 21c ust. 7‒8 ww. ustawy).
W związku z trudnościami, z jakimi mierzą się samorządy przy weryfikacji rzeczywistych dochodów na podstawie składanych przez najemców deklaracji, minister Lewandowski chce dać samorządom możliwość pozyskania informacji o dochodach najemców z Krajowej Informacji Skarbowej[7]. Minister Lewandowski zapowiedział również rozszerzenie zakresu weryfikacji dochodów najemców nie tylko na umowy zawarte po 2019 r., ale także na wszystkie umowy, jak również wprowadzenie proporcjonalnej podwyżki czynszu w oparciu o pewne limity krajowe, które miałyby być wyższe niż te samorządowe (po to, aby samorząd nie zadziałał w sposób nieuczciwy – świadomie lub nieświadomie)[8]. W planach ministerialnych znalazło się również obniżenie pułapu maksymalnej podwyżki czynszu z aktualnych 8% wartości odtworzeniowej lokalu do 6%[9].
Pozostaje czekać, aż projekt ujrzy światło dzienne i przejdzie całą ścieżkę legislacyjną, aby zmiany w dostępie do mieszkań komunalnych stały się faktem.
1 Dz.U. z 2023 r. poz. 725.
3 Ibidem.
[4] Ibidem.
[5] Ibidem.
[6] A. Rybak, Przewrót w dziedziczeniu nieruchomości…
[7] J. Szymczyk-Przewoźna, Rząd szykuje rewolucję…
[8] A. Rybak, Przewrót w dziedziczeniu nieruchomości…
[9] J. Szymczyk-Przewoźna, Mieszkania komunalne – najwyższy czas na zmiany. Odpowiedzialny minister wyjaśnia, na czym mają polegać, https://serwisy.gazetaprawna.pl/samorzad/artykuly/9859588,bogatszy-lokator-zaplaci-wiecej-piec-zmian-w-najmie-komunalnym.html [dostęp: 4 września 2025 r.].
1 A. Rybak, Przewrót w dziedziczeniu nieruchomości: nie odziedziczysz już mieszkania po zmarłym, jeżeli za dużo zarabiasz lub posiadasz w tym samym mieście inną nieruchomość. Ministerstwo Rozwoju i Technologii mówi stop niesprawiedliwemu bogaceniu, https://www.infor.pl/prawo/nowosci-prawne/7011507,przewrot-w-dziedziczeniu-nieruchomosci-nie-odziedziczysz-juz-mieszkania-po-zmarlym-jezeli-za-duzo-zarabiasz-lub-posiadasz-w-tym-samym-miescie-inna-nieruchomosc-ministerstwo-rozwoju-i-technologii-mowi-stop-niesprawiedliwemu-bogaceniu.html [dostęp: 4 września 2025 r.].
2 Ibidem.
W obecnym stanie prawnym gminy mogą tworzyć i posiadać zasób mieszkaniowy w celu realizacji swojego zadania własnego, tj. tworzenia warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej (art. 20 ust. 1 w związku z art. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego)[1]. Lokale będące mieszkaniowym zasobem gminy, z wyjątkiem lokali będących przedmiotem najmu socjalnego i lokali wydzielonych w zasobie do wynajmowania na czas trwania stosunku pracy, mogą być wynajmowane tylko na czas nieoznaczony (art. 20 ust. 2 ww. ustawy). W przypadku gdy powierzchnia użytkowa lokalu przekracza w przeliczeniu na liczbę członków gospodarstwa domowego:
1) 50 m2 – dla jednej osoby,
2) 25 m2 – dla każdej kolejnej osoby
– wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego, pod warunkiem jednoczesnego przedstawienia pisemnej oferty zawarcia umowy najmu innego lokalu, spełniającego wymagania co najmniej takie same, jakie powinien spełniać lokal zamienny (art. 21 ust. 4a ustawy).
To rada gminy ustala w drodze uchwał (na co najmniej pięć kolejnych lat) wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy oraz zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład tego zasobu (art. 21 ust. 1‒3 ww. ustawy), które powinny obejmować w szczególności:
1) wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub podnajem lokalu na czas nieoznaczony i najem socjalny lokalu oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą stosowanie obniżek czynszu;
2) warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy;
3) kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony i umowy najmu socjalnego lokalu;
4) warunki dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu a osobami zajmującymi lokale w innych zasobach;
5) tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawierany na czas nieoznaczony i najem socjalny lokali oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej;
6) zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy (art. 21 ust. 3 ww. ustawy).
Diagnoza społeczna
Jak wynika z wypowiedzi medialnej ministra udzielonej „Dziennikowi Gazecie Prawnej” (dalej: DGP): „Niski, oderwany od obecnych dochodów próg wejścia wyklucza wiele rodzin z możliwości ubiegania się o mieszkanie komunalne i przyczynia się do pogłębienia luki czynszowej. W rezultacie już ponad 30% polskich rodzin ma za wysokie dochody, by starać się o mieszkanie komunalne, a za niskie, by wynająć mieszkanie na wolnym rynku”[2]. Przytaczany przez DGP raport GUS „Gospodarka mieszkaniowa i infrastruktura komunalna w 2023 roku” wskazuje, że średni miesięczny dochód uprawniający do uzyskania prawa najmu do mieszkania z zasobu gminy w przypadku gospodarstwa jednoosobowego wynosi 2632 zł, a w przypadku gospodarstw wieloosobowych jest to 1915 zł na osobę[3]. Reforma ma ułatwić dostęp do mieszkań komunalnych osobom, które naprawdę tego potrzebują.
Wspólna regulacja
Niezależnie z kolei od treści uchwał poszczególnych gmin wszystkie gminy obowiązują przepisy wynikające z art. 691 k.c., który zawiera zamknięty katalog osób, które w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego wstępują w stosunek najmu. Są to obecnie: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Warunkiem takiego wstąpienia jest stałe zamieszkiwanie z najemcą w lokalu do chwili jego śmierci. Jeśli nie ma takich osób, to stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa. Ponadto przepis art. 31 ww. ustawy o ochronie praw lokatorów pozwala w określonych sytuacjach zastosować przepisy art. 691 k.c. również do osób, które do chwili śmierci najemcy lokalu sprawowały nad nim opiekę.
Jak ma być?
Według zapowiedzi ministerialnych do wstąpienia w stosunek najmu gminnego lokalu mieszkalnego przede wszystkim niezbędne będzie złożenie wniosku o przyznanie lokalu i weryfikacja dochodów przyszłego najemcy, przy jednoczesnym zaostrzeniu kryteriów majątkowych[4]. Poza obowiązującym zakazem posiadania mieszkania na własność w gminie, w której stara się o lokal, jak również w gminach sąsiednich, ma dojść również zakaz posiadania domu[5].
Wreszcie zapowiadany projekt ustawy może nawet wyłączyć stosowanie przepisu art. 691 Kodeksu cywilnego do wstępowania w stosunek najmu po śmierci najemcy lokalu komunalnego[6].
Należy dodać, że obecnie na podstawie przepisów art. 21c ustawy o ochronie praw lokatorów gmina, nie częściej niż co dwa i pół roku, weryfikuje spełnianie przez najemców, z wyłączeniem umów najmu socjalnego lokalu, kryterium wysokości dochodu uzasadniającej oddanie w najem lub podnajem lokalu. Gmina może żądać od najemcy w terminie miesiąca od dnia otrzymania żądania gminy deklaracji o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego w okresie trzech miesięcy poprzedzających złożenie deklaracji i w przypadku, jeżeli średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego najemcy w przeliczeniu na członka gospodarstwa domowego w okresie trzech miesięcy poprzedzających złożenie deklaracji jest wyższy niż dochód określony na podstawie kryteriów zawartych w uchwale rady gminy, to czynsz może zostać podwyższony zgodnie ze wzorem podanym w przepisie art. 21c ust. 5 ww. ustawy (nie może on jednak przekroczyć w skali roku 8% wartości odtworzeniowej lokalu – art. 21c ust. 6 ustawy). Termin wypowiedzenia czynszu wynosi trzy miesiące, a w przypadku gdy podwyżka przekracza 50% dotychczasowej wysokości czynszu, najemca przez pierwsze sześć miesięcy obowiązywania podwyżki wnosi czynsz w wysokości odpowiadającej 150% dotychczasowej wysokości czynszu (art. 21c ust. 7‒8 ww. ustawy).
W związku z trudnościami, z jakimi mierzą się samorządy przy weryfikacji rzeczywistych dochodów na podstawie składanych przez najemców deklaracji, minister Lewandowski chce dać samorządom możliwość pozyskania informacji o dochodach najemców z Krajowej Informacji Skarbowej[7]. Minister Lewandowski zapowiedział również rozszerzenie zakresu weryfikacji dochodów najemców nie tylko na umowy zawarte po 2019 r., ale także na wszystkie umowy, jak również wprowadzenie proporcjonalnej podwyżki czynszu w oparciu o pewne limity krajowe, które miałyby być wyższe niż te samorządowe (po to, aby samorząd nie zadziałał w sposób nieuczciwy – świadomie lub nieświadomie)[8]. W planach ministerialnych znalazło się również obniżenie pułapu maksymalnej podwyżki czynszu z aktualnych 8% wartości odtworzeniowej lokalu do 6%[9].
Pozostaje czekać, aż projekt ujrzy światło dzienne i przejdzie całą ścieżkę legislacyjną, aby zmiany w dostępie do mieszkań komunalnych stały się faktem.
1 Dz.U. z 2023 r. poz. 725.
3 Ibidem.
[4] Ibidem.
[5] Ibidem.
[6] A. Rybak, Przewrót w dziedziczeniu nieruchomości…
[7] J. Szymczyk-Przewoźna, Rząd szykuje rewolucję…
[8] A. Rybak, Przewrót w dziedziczeniu nieruchomości…
[9] J. Szymczyk-Przewoźna, Mieszkania komunalne – najwyższy czas na zmiany. Odpowiedzialny minister wyjaśnia, na czym mają polegać, https://serwisy.gazetaprawna.pl/samorzad/artykuly/9859588,bogatszy-lokator-zaplaci-wiecej-piec-zmian-w-najmie-komunalnym.html [dostęp: 4 września 2025 r.].
