17 czerwca do Sejmu wpłynął projekt ustawy o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw[1] (dalej: projekt), który ma charakter deregulacyjny. Jak czytamy w uzasadnieniu projektu[2], jego główne założenia
to rozszerzenie katalogu obiektów budowlanych i robót budowlanych zwolnionych z obowiązku uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, a także z obowiązku zgłoszenia właściwemu organowi administracji publicznej, które obecnie wymagają pozwolenia na budowę.
Projekt wprowadza w swoim art. 1 pkt 4 istotną zmianę w przepisie art. 29 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. ‒ Prawo budowlane (dalej: p.b.)[3] i przesądza, że bez decyzji o pozwoleniu na budowę (a jedynie za zgłoszeniem) będą mogły powstać m.in. wolno stojące, nie więcej niż dwukondygnacyjne budynki użyteczności publicznej o powierzchni użytkowej nie większej niż 200 m2, których obszar oddziaływania mieści się na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, jak również przydomowe budowle ochronne (np. schrony) do 35 m² (wraz z instalacjami i przyłączami niezbędnymi do ich użytkowania).
Ponadto bez pozwolenia będziemy mogli wybudować wolno stojące kontenery telekomunikacyjne o wysokości do 3 m i powierzchni zabudowy do 35 m2 wraz z instalacjami i przyłączami elektroenergetycznymi i telekomunikacyjnymi oraz związanymi z nimi sieciami, a także bezodpływowe zbiorniki na wody opadowe lub roztopowe o pojemności nie większej niż 30 m3, jak również kilka mniejszych obiektów infrastrukturalnych.
Możliwość stosowania rozwiązań zamiennych bez procedury odstępstw technicznych
W nowych przepisach art. 9 ust. 7 i 8 p.b. projekt w swoim art. 1 pkt 2 rezygnuje z obowiązku uzyskiwania zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych po uzyskaniu upoważnienia ministra, który takowe przepisy ustanowił, co może istotnie skrócić czas przebudowy istniejących obiektów. A zatem w przypadkach przebudowy lub zmiany sposobu użytkowania istniejących obiektów budowlanych rozwiązania zamienne w stosunku do wymagań w zakresie ochrony higieniczno-sanitarnej będzie można zastosować na podstawie zgody państwowego wojewódzkiego inspektora sanitarnego. W przypadku ochrony środowiska będzie to na podstawie pozytywnej opinii wojewódzkiego inspektora ochrony środowiska, a w zakresie bezpieczeństwa i higieny pracy – na podstawie zgody właściwego państwowego wojewódzkiego inspektora sanitarnego, wydanej w porozumieniu z właściwym okręgowym inspektorem pracy.
Nowe obowiązki przy zgłoszeniu robót budowlanych
Co istotne z perspektywy inwestora, w projektowanym stanie prawnym do zgłoszenia budowy będziemy musieli dodatkowo dołączyć decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 1 pkt 5 – zmiana art. 30 ust. 2a–4c p.b.). A w przypadku np. instalowania na obiekcie budowlanym urządzeń technicznych wraz z masztami, służących do wytwarzania energii elektrycznej z energii wiatru o mocy nie większej niż 50 kW[4], wysokości nie większej niż 3 m, będzie trzeba również dołączyć projekt architektoniczno-budowlany.
Nowe definicje
Istotną zmianą będzie również dodanie do ustawy p.b. definicji m.in.: budynku mieszkalnego (jednorodzinnego, jak i wielorodzinnego), budynku gospodarczego, budynku użyteczności publicznej, budynku zamieszkania zbiorowego, budynku rekreacji indywidualnej, jak również wiaty, zabudowy jednorodzinnej, zabudowy zagrodowej oraz działki budowlanej (zob. art. 1 ust. 1 projektu zmieniający art. 3 p.b.). Będzie to swego rodzaju awans tej definicji z poziomu rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie[5], do rangi ustawowej, co ma związek z projektowaniem nowego rozporządzania w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie[6]. Przy okazji projektodawca chce wykluczyć rozbieżności interpretacyjne co do kwalifikacji budynku, jakim jest tzw. aparthotel, stąd też definicja budynku zamieszkania zbiorowego została doprecyzowana o hotel apartamentowy, a przy okazji niektóre z wyżej wymienionych definicji zmodyfikowano, uwzględniając uwagi zgłaszane w ramach konsultacji publicznych[7].
Nowy tryb naprawczy przy naruszeniach na budowie
Nowy przepis art. 51a p.b. przewiduje, że w przypadku stwierdzenia, że roboty budowlane są prowadzone w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w decyzji o pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki lub terenu, projekcie architektoniczno-budowlanym lub w przepisach, organ nadzoru budowlanego może pouczyć inwestora o konieczności doprowadzenia robót budowlanych do stanu zgodności (art. 1 pkt 15 projektu). Organ potwierdzi to pouczenie wpisem w protokole kontroli i wpisem w dzienniku budowy, po czym po upływie 60 dni od dnia pouczenia (albo wcześniej, jeśli inwestor o to wystąpi) dokona sprawdzenia pod rygorem przeprowadzenia postępowania na podstawie art. 50–51 p.b., tj. wstrzymania robót budowlanych.
Zaostrzenie sankcji
Z praktycznego punktu widzenia należy odnotować, że uproszczeniom towarzyszy jednocześnie zaostrzenie sankcji za niewypełnienie obowiązków w zakresie: utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym, użytkowania obiektu w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska, oraz zapewnienia bezpiecznego użytkowania obiektu budowlanego. Zgodnie z projektem minimalna grzywna ma wynosić nie mniej niż 100 stawek dziennych. Jednocześnie ma to być również wdrożenie wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2021 r. (P 15/17), w którym uznano, że dotychczasowy zwrot „użytkuje obiekt w sposób niezgodny z przepisami” jest wyjątkowo szeroki i nieostry[8].
Przedłużenie możliwości stosowania papierowego dziennika budowy
Z punktu widzenia praktyki procesu inwestycyjnego istotne jest to, że projekt wydłuża do 31 maja 2034 r. (tj. o kolejne pięć lat) wydawanie dziennika budowy w postaci papierowej, z wyjątkiem dziennika budowy dotyczącego robót budowlanych na terenach zamkniętych ustalonych decyzją Ministra Obrony Narodowej oraz na terenach zamkniętych ustalonych decyzją Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji, Szefa Agencji Bezpieczeństwa Wewnętrznego albo Szefa Agencji Wywiadu (art. 1 pkt 13 projektu zmieniający art. 47v p.b.).
Nowe zasady geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej
Kolejną znaczącą zmianą w projekcie jest rozbudowanie katalogu obiektów budowlanych, dla których mimo zwolnienia z pozwolenia na budowę istnieje obowiązek wykonania geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej (art. 1 pkt 12 projektu zmieniający art. 43 ust. 1aa p.b.). Chodzi tu w szczególności o: naziemne silosy na materiały sypkie, bezodpływowe zbiorniki na wody opadowe lub roztopowe, jednokondygnacyjne budynki gospodarcze i wiaty o prostej konstrukcji, związane z produkcją rolną, o powierzchni zabudowy do 300 m2, portowe obiekty budowlane służące przechowywaniu zboża o maksymalnej pojemności 5000 t, instalacje do wytwarzania wodoru w procesie elektrolizy wraz z infrastrukturą towarzyszącą o łącznej mocy nieprzekraczającej 10 MW, przepusty długości nie większej niż 20 m, wieże lub maszty Kolejowego Systemu Ruchomej Łączności Radiowej, a także o hangary, garaże, magazyny i hale, o których mowa w art. 29 ust. 2 pkt 29 p.b.[9]
Usunięcie upoważnienia dotyczącego szkodliwości materiałów budowlanych
Last but not least warto też wskazać, że projekt w art. 1 pkt 3 uchyla aktualnie obowiązujący art. 11 ust. 1 p.b., zawierający upoważnienie ustawowe dla ministra właściwego do spraw zdrowia do określenia, w drodze rozporządzenia, dopuszczalnych stężeń i natężeń czynników szkodliwych dla zdrowia wydzielanych przez materiały budowlane, urządzenia i elementy wyposażenia w pomieszczeniach przeznaczonych na pobyt ludzi. Zdaniem projektodawcy dalsze utrzymywanie tego upoważnienia pozostawałoby w sprzeczności z ideą wspólnego rynku i obowiązującymi zharmonizowanymi aktami unijnymi, tj. rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 305/2011 z dnia 9 marca 2011 r. ustanawiającym zharmonizowane warunki wprowadzania do obrotu wyrobów budowlanych i uchylającym dyrektywę Rady 89/106/EWG[10].
Jakkolwiek projekt jest na etapie niemowlęctwa legislacyjnego, to ze względu na swój deregulacyjny charakter ma spory potencjał stać się wkrótce obowiązującym prawem.
PRZEMYSŁAW KOSIŃSKI
radca prawny, OIRP w Toruniu
[1] Druk nr 1379, https://orka.sejm.gov.pl/Druki10ka.nsf/0/193F3F82AB05E01BC1258CB20064023A/%24File/1379.pdf [dostęp: 9 lipca 2025 r.].
[2] Uzasadnienie: https://www.sejm.gov.pl/Sejm10.nsf/druk.xsp?nr=1379 [dostęp: 9 lipca 2025 r.].
[3] Dz.U. z 2025 r. poz. 418, t.j. z dnia 1 kwietnia 2025 r.
[4] Art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o odnawialnych źródłach energii (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1361 z późn. zm.).
[5] Dz.U. z 2022 r. poz. 1225, t.j. z dnia 9 czerwca 2022 r.
[6] Uzasadnienie, s. 1.
[7] Ibidem.
[8] Ibidem, s. 34.
[9] Ibidem, s. 24‒25.
[10] Ibidem, s. 4.
